NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

 

El Consejo de Ministros aprob贸 el pasado viernes el nuevo real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, pero Puesto que los decretos ley se activan 1 d铆a despu茅s de su publicaci贸n en el Bolet铆n Oficial de Estado (BOE), los contratos que se hayan firmado el lunes 4 de marzo ya deben adaptarse a las condiciones del nuevo reglamento.

Las novedades que recoge el nuevo decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler afectan a la duraci贸n de los contratos, el sistema de 铆ndice de precios, medidas fiscales relacionadas con el IBI, fianzas, avales y gastos inmobiliarios, las garant铆as para los inquilinos, los desahucios y los pisos tur铆sticos.

 

1. Duraci贸n de los contratos

La pr贸rroga obligatoria se ampl铆a de tres a cinco a帽os si el arrendador es una persona f铆sica, y a siete si es jur铆dica. La pr贸rroga t谩cita (aquella que se produce despu茅s de la obligatoria), se ampl铆a a tres a帽os siempre que exista un preaviso por parte del arrendador de cuatro meses.

 

2. Sistema de 脥ndice de Precios

El decreto introduce un sistema estatal de 铆ndices de referencia del alquiler de vivienda, que deber谩 ponerse en marcha dentro de 8 meses y cuyo fin es utilizarlo para realizar un seguimiento del mercado. Las comunidades aut贸nomas podr谩n definir sus propios 铆ndices para la aplicaci贸n de sus competencias en pol铆ticas de vivienda. Estos 铆ndices, adem谩s, pueden servir de soporte a medidas de car谩cter fiscal. Asimismo, se establece la informaci贸n m铆nima que deber谩 solicitase al depositar una fianza.

Los contratos de alquiler firmados antes del actual decreto de alquiler, la actualizaci贸n anual de la cuota de alquiler se debe ajustar a lo que establece el contrato de alquiler (normalmente es el IPC). En ausencia de un 铆ndice de referencia marcado por el contrato, se aplica el '脥ndice de Garant铆a de Competitividad'. El nuevo decreto de alquiler establece una salvedad, que es la actualizaci贸n anual dentro del contrato del alquiler no puede ser en ning煤n caso superior a lo que marca el IPC.

 

3. Medidas fiscales

El decreto ley modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para permitir a los Ayuntamientos eliminar el IBI en las viviendas p煤blicas, que actualmente pagan por obligaci贸n los inquilinos. Tambi茅n podr谩n bonificar, con hasta el 95%, el IBI de los inmuebles sujetos a alquileres de renta limitada. Pero podr谩n recargar el precio a la vivienda vac铆a cuando esta est茅 definida por normativa sectorial. Sin embargo, finalmente, el decreto no recoge la posibilidad de que los Ayuntamientos bonifiquen el IBI a los caseros que alquilen por debajo del 铆ndice de referencia.

 

4. Fianzas, avales y gastos inmobiliarios

El due帽o del inmueble puede solicitar al inquilino un aval, pero con ciertas limitaciones. El nuevo decreto ley establece que los avales o garant铆as adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden suponer para el inquilino un desembolso de m谩s de 2 meses de la cuota del alquiler.

A esto se debe sumar la fianza obligatoria, que el nuevo decreto no ha modificado y se mantiene en 1 mes. As铆 que, a la firma del contrato de alquiler, el due帽o del inmueble necesita disponer como m谩ximo de la cantidad de 4 meses de alquiler, es decir, el mes corriente, fianza y 2 meses como m谩ximo de aval. Pero a todo este desembolso se le debe a帽adir los gastos de la inmobiliaria. Antes quien asum铆a los gastos de la inmobiliaria era el inquilino, pero con el nuevo decreto, el due帽o del inmueble diferencia entre persona f铆sica o empresa. En el caso de la persona f铆sica, las cosas siguen como estaban, el inquilino debe pagar los gastos. Pero si el inmueble es propiedad de una empresa, esta se deber谩 hacer cargo de los gastos.

5. Nuevas garant铆as para el inquilino

El decreto iguala los contratos registrados y los no registrados ante terceros. En caso de fallecimiento del titular del contrato, sus familiares podr谩n seguir ocupando la vivienda durante la duraci贸n del contrato en casos de vulnerabilidad social o si forman parte del hogar personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 a帽os. La potestad del propietario para recuperar la vivienda antes de que finalice el contrato deber谩 expresarse en el mismo, no bastar谩 solo con el preaviso de los dos meses.

 

6. Cambios en procedimientos de desahucio

Cuando el inquilino no paga la renta, el due帽o puede recurrir al juzgado para solicitar el desahucio. Pero en el nuevo decreto se establece una modificaci贸n en el procedimiento, ya que el juzgado est谩 obligado a pedir un informe de vulnerabilidad que del inquilino a los servicios sociales. Si los servicios sociales determinan que se da la situaci贸n de vulnerabilidad, el procedimiento se paraliza 1 mes para buscar al inquilino donde alojarse. Cuando el due帽o es una persona jur铆dica, la paralizaci贸n es de hasta 3 meses. Adem谩s, desde ahora los jueces deben se帽alar el d铆a y hora exactos en que se produce el lanzamiento.

 

7. Limitaci贸n de los pisos tur铆sticos

El decreto introduce la posibilidad de que una mayor铆a de tres las tres quintas partes de los propietarios acuerde la limitaci贸n de los pisos tur铆sticos e, incluso, hacer que realicen una mayor aportaci贸n de los gastos generales. Actualmente es necesario que el acuerdo sea por unanimidad.

 

8. 驴Qu茅 pasa con el inquilino cuando el due帽o vende el inmueble?

El nuevo decreto ley establece 2 medidas para reforzar el derecho de los inquilinos en el caso de la compra del inmueble. Por una parte, el nuevo due帽o estar谩 obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor, aunque este no se encuentre registrado. Hasta este momento, la ley solo obligaba la protecci贸n a los contratos depositados en registro p煤blico.

La segunda novedad que trae el nuevo decreto ley es el derecho de tanteo y retracto. Cuando un due帽o vende un inmueble que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador.

El decreto no tiene car谩cter retroactivo

Cabe destacar que los contratos formalizados anteriormente a su aprobaci贸n mantienen los criterios existentes hasta ahora. Sin embargo, hay una excepci贸n, en los acuerdos firmados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero se aplica lo que contemplaba el decreto derogado, ya que lleg贸 a ser publicado en el BOE y estuvo en vigor durante casi un mes, y muchas de las medidas coinciden con este nuevo decreto.

 

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