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ASÍ SE REGULARÁN LAS HIPOTECAS A PARTIR DE AHORA

NUEVA LEY HIPOTECARIA 2019La nueva ley hipotecaria empieza a aplicarse en los préstamos hipotecarios con plenos efectos desde este lunes 17 de junio de 2019.

Bautizada como Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, esta normativa empezó a fraguarse en 2017, todavía con Luis de Guindos al frente del Ministerio de Economía, y bajo el mandato de Bruselas.

El texto definitivo va más allá de las peticiones europeas e incluye una batería de novedades que buscan dar más seguridad y transparencia tanto para bancos como para clientes, sobre todo después del embrollo judicial por las cláusulas abusivas.

 Seguro que te interesa conocer qué puntos han cambiado, si te va a afectar, si los consumidores estarán más protegidos,... Te lo vamos a resumir en 10 puntos. ¡Toma nota!

 

  

 

 

1. Si ya tengo hipoteca, ¿me afecta?, ¿es retroactiva?

Solo dos artículos muy concretos tienen carácter específicamente retroactivo: el que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo y el que establece cuándo se puede ejecutar una hipoteca en caso de impago.

 

2. Reparto de los gastos hipotecarios -

Los gastos que paga el BANCO: gestoría, registro, notaría, IAJD y copia de la escritura. Los gastos que paga el CLIENTE: tasación y copia de la escritura. Esto supone una clara mejora para el consumidor, que deja de soportar los gastos que anteriormente se le imputaban.

 

3. Aumenta la protección al consumidor -

A las medidas europeas, España añade otras que son interesantes:

  • El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
  • Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.

  • Los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

  • Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.

  • Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.

 

4. Si amortizas hipoteca anticipadamente, se abaratan los costes -

Ya sea total o particialmente, amortizar es más barato desde ahora, además sólo se puede cobrar si al banco le genera una pérdida financiera.

Si la hipoteca tiene interés variable, se cobrará un 0,25% durante los primeros tres años de vida del contrato, un 0,15% durante los primeros cinco años del plazo del préstamo y pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%

Si la hipoteca es de tipo fijo, cobrarán un límite del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% durante el resto del plazo.

 

5. Habrá incentivos para cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo -

En la nueva ley se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación o una subrogación para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

 

6. Más libertad para elegir y cambiar de banco

Es una de las medidas más llamativas de la ley, ya que en el proceso de subrogación, si nuestra entidad hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado a nuestros intereses.

 

7. Cambios en el proceso de ejecución hipotecaria -

El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla. El banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
  • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

 

8. Los productos vinculados, tienen más límites

La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, es decir, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

Hay dos excepciones: sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos y los bancos pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente, y será el Banco de España el que decida los servicios que se incluyen en esta categoría.

 

9. Desaparece por norma el suelo hipotecario -

Los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios. 

 

10. Mayor control en hipotecas multidivisas

Los titulares de préstamos concedidos en otra moneda, tienen derecho a convertirlas a euros siempre que quieran. Además los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%, es obligación del banco informar al titular periódicamente

 

 Si tienes cualquier duda acerca de la nueva ley hipotecaria, ponte en contacto con nosotros a través de nuestros diferentes canales.

 

 

 

 

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