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El Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes el nuevo real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, pero Puesto que los decretos ley se activan 1 día después de su publicación en el Boletín Oficial de Estado (BOE), los contratos que se hayan firmado el lunes 4 de marzo ya deben adaptarse a las condiciones del nuevo reglamento.
Las novedades que recoge el nuevo decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler afectan a la duración de los contratos, el sistema de índice de precios, medidas fiscales relacionadas con el IBI, fianzas, avales y gastos inmobiliarios, las garantías para los inquilinos, los desahucios y los pisos turísticos.
La prórroga obligatoria se amplía de tres a cinco años si el arrendador es una persona física, y a siete si es jurídica. La prórroga tácita (aquella que se produce después de la obligatoria), se amplía a tres años siempre que exista un preaviso por parte del arrendador de cuatro meses.
El decreto introduce un sistema estatal de índices de referencia del alquiler de vivienda, que deberá ponerse en marcha dentro de 8 meses y cuyo fin es utilizarlo para realizar un seguimiento del mercado. Las comunidades autónomas podrán definir sus propios índices para la aplicación de sus competencias en políticas de vivienda. Estos índices, además, pueden servir de soporte a medidas de carácter fiscal. Asimismo, se establece la información mínima que deberá solicitase al depositar una fianza.
Los contratos de alquiler firmados antes del actual decreto de alquiler, la actualización anual de la cuota de alquiler se debe ajustar a lo que establece el contrato de alquiler (normalmente es el IPC). En ausencia de un índice de referencia marcado por el contrato, se aplica el ‘Índice de Garantía de Competitividad’. El nuevo decreto de alquiler establece una salvedad, que es la actualización anual dentro del contrato del alquiler no puede ser en ningún caso superior a lo que marca el IPC.
El decreto ley modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para permitir a los Ayuntamientos eliminar el IBI en las viviendas públicas, que actualmente pagan por obligación los inquilinos. También podrán bonificar, con hasta el 95%, el IBI de los inmuebles sujetos a alquileres de renta limitada. Pero podrán recargar el precio a la vivienda vacía cuando esta esté definida por normativa sectorial. Sin embargo, finalmente, el decreto no recoge la posibilidad de que los Ayuntamientos bonifiquen el IBI a los caseros que alquilen por debajo del índice de referencia.
El dueño del inmueble puede solicitar al inquilino un aval, pero con ciertas limitaciones. El nuevo decreto ley establece que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden suponer para el inquilino un desembolso de más de 2 meses de la cuota del alquiler.
A esto se debe sumar la fianza obligatoria, que el nuevo decreto no ha modificado y se mantiene en 1 mes. Así que, a la firma del contrato de alquiler, el dueño del inmueble necesita disponer como máximo de la cantidad de 4 meses de alquiler, es decir, el mes corriente, fianza y 2 meses como máximo de aval. Pero a todo este desembolso se le debe añadir los gastos de la inmobiliaria. Antes quien asumía los gastos de la inmobiliaria era el inquilino, pero con el nuevo decreto, el dueño del inmueble diferencia entre persona física o empresa. En el caso de la persona física, las cosas siguen como estaban, el inquilino debe pagar los gastos. Pero si el inmueble es propiedad de una empresa, esta se deberá hacer cargo de los gastos.
El decreto iguala los contratos registrados y los no registrados ante terceros. En caso de fallecimiento del titular del contrato, sus familiares podrán seguir ocupando la vivienda durante la duración del contrato en casos de vulnerabilidad social o si forman parte del hogar personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años. La potestad del propietario para recuperar la vivienda antes de que finalice el contrato deberá expresarse en el mismo, no bastará solo con el preaviso de los dos meses.
Cuando el inquilino no paga la renta, el dueño puede recurrir al juzgado para solicitar el desahucio. Pero en el nuevo decreto se establece una modificación en el procedimiento, ya que el juzgado está obligado a pedir un informe de vulnerabilidad que del inquilino a los servicios sociales. Si los servicios sociales determinan que se da la situación de vulnerabilidad, el procedimiento se paraliza 1 mes para buscar al inquilino donde alojarse. Cuando el dueño es una persona jurídica, la paralización es de hasta 3 meses. Además, desde ahora los jueces deben señalar el día y hora exactos en que se produce el lanzamiento.
El decreto introduce la posibilidad de que una mayoría de tres las tres quintas partes de los propietarios acuerde la limitación de los pisos turísticos e, incluso, hacer que realicen una mayor aportación de los gastos generales. Actualmente es necesario que el acuerdo sea por unanimidad.
El nuevo decreto ley establece 2 medidas para reforzar el derecho de los inquilinos en el caso de la compra del inmueble. Por una parte, el nuevo dueño estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor, aunque este no se encuentre registrado. Hasta este momento, la ley solo obligaba la protección a los contratos depositados en registro público.
La segunda novedad que trae el nuevo decreto ley es el derecho de tanteo y retracto. Cuando un dueño vende un inmueble que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador.
El decreto no tiene carácter retroactivo.
Cabe destacar que los contratos formalizados anteriormente a su aprobación mantienen los criterios existentes hasta ahora. Sin embargo, hay una excepción, en los acuerdos firmados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero se aplica lo que contemplaba el decreto derogado, ya que llegó a ser publicado en el BOE y estuvo en vigor durante casi un mes, y muchas de las medidas coinciden con este nuevo decreto.
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